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淅川二手房 营改增后二手房税负下降 对房价会有何影

淅川二手房 营改增后二手房税负下降 对房价会有何影响

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  营改增将于2016年5月1日正式实施,将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开,并将首次涉及自然人缴纳增值税征管,如个人二手房交易。

  那么,营改增后,免征年限怎样设置?你需要交的税费是多了还是少了?我们一起来算笔账。

  一、免征年限设置

  个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

  个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。上述政策仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市。

  二、你的税负是增还是减?

  以一套100万的房子为例:

  按原营业税规定:两年以内的不动产按5%缴纳营业税,则需要缴纳营业税为:100万×5%=5万元。

  营改增后的算法:100万/(1+5%)×5%=4.76万元。

  相当于税率由原来的5%减为现在的4.76%。

  这样一来,卖一套100万的房子,将会少交2400元。

  三、营改增对房价的影响

  1、不是成本决定房价,而是市场决定房价。

  当前楼市,楼盘成本为5万/㎡,如果市场可以买6万/㎡,没有一个人会卖5.9万/㎡;

  但如果市场只能卖4.5万/㎡,企业也不会死扛着要卖5万/㎡,最终导致卖不出去而眼睁睁赔本。

  所以,不是成本决定价格,而是由市场决定的。

  2、税收成本降到一定程度会对房价产生一定的有利影响。

  2016年以来,部分三四线城市供大于求的状况明显,压力巨大。在这样的情况下,很多项目都在贴着成本卖,有的甚至亏本甩卖。

  所以,如果税负成本能够大大降低的话,房价的下行空间也会更大。

  但我们只能说,税负成本的明显下降会对房价有一定影响,是充分条件,而不是必要条件。

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